Coordinación Estratégica Ambiental
Coordinación Estratégica Ambiental
Análisis normalizado de tres propuestas comerciales para el suministro de vegetación, materiales y mano de obra del acceso principal. Planos ejecutivos de referencia: Maat Handasa, febrero 2026.
Boma Desarrollos solicitó a Peninsular la evaluación comparativa de tres empresas para la ejecución del paisajismo de Fase 1 del desarrollo Country Lakes en Mérida, Yucatán. El alcance cubre el corredor de acceso principal: Glorieta, Pórtico de Acceso, Plaza de Transición y Entrada Principal sobre la Carretera Sierra Papacal.
Los planos ejecutivos de referencia son los elaborados por Maat Handasa (febrero 2026), que especifican la paleta vegetal, densidades de plantación y tallas objetivo para 76,799 plantas distribuidas en estrato alto (200 árboles) y estrato medio-bajo (76,599 plantas).
Empresas evaluadas:
| Empresa | Ubicación | Alcance cotizado | Fecha de cotización |
|---|---|---|---|
| Plantee × Nativa | Chichí Suárez, Mérida | Paisajismo + vivero (separados) | 28/04/2026 |
| Zona de Riego | Chichí Suárez, Mérida | Paisajismo + tierra/mulch (separados) | 29/04/2026 |
| Nikté-Ha | Mérida, Yucatán | Paisajismo + vivero (separados) | 29/04/2026 |
Las tres propuestas fueron cotizadas contra diferentes interpretaciones de los planos ejecutivos, con variaciones significativas en tallas de planta, inclusiones de servicio y tratamiento fiscal. Los totales brutos no son comparables sin normalización. Este documento alinea las tres propuestas a un marco común para permitir una decisión informada.
La siguiente tabla compara lo que Maat Handasa especificó contra lo que cada proveedor cotizó. Las banderas señalan desviaciones relevantes del plano ejecutivo.
Nota: Los precios unitarios de Plantee × Nativa son estimados a partir de su propuesta total ($10,034,108 MXN), ya que su cotización no desglosa P.U. por especie de forma explícita. Los P.U. de Zona de Riego y Nikté-Ha provienen directamente de sus cotizaciones.
| Especie | Spec Maat Handasa | Pzas | Plantee × Nativa | P.U. | Zona de Riego | P.U. | Nikté-Ha | P.U. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Palma Chit GD Thrinax radiata |
H=4m, Tronco Ø8cm | 1,848 | H=4m Spec | $1,850.00 |
Op1: H=3m -1m Op2: H=1.5m -2.5m |
$3,465.00 $450.89 |
H=2.5/3m -1m | $590.00 |
| Palma Chit MB Thrinax radiata |
H=1-1.5m | 2,772 | H=1-1.5m Spec | $200.00 | H=1-1.5m Spec | $200.00 | H=1-1.5m Spec | $145.00 |
| Cenizo Leucophyllum frutescens |
H=90cm | 4,135 | H=90cm Spec | $120.00 | H=90cm Spec | $90.00 | H=90cm Spec | $90.00 |
| Vitex Vitex trifolia |
H=60cm | 11,277 | H=60cm Spec | $55.00 | H=60cm Spec | $55.00 | H=60cm Spec | $60.00 |
| Helecho Serrucho Nephrolepis cordifolia |
H=60cm | 24,236 | H=60cm Spec | $45.00 | H=60cm Spec | $40.00 | H=60cm Spec | $55.00 |
| Wedelia Wedelia trilobata |
H=20cm | 32,331 | H=20cm Spec | $12.00 | H=20cm Spec | $8.00 | H=20cm Spec | $12.50 |
| Especie | Spec Maat Handasa | Pzas | Plantee × Nativa | P.U. | Zona de Riego | P.U. | Nikté-Ha | P.U. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ceiba Ceiba pentandra |
H=4-6m, Tronco Ø10-15cm | 20 | H=4-6m Spec | $3,500.00 | H=4-6m Spec | $3,500.00 | H=4-6m Spec | $2,900.00 |
| Pa'sak Simarouba glauca |
H=4m, Tronco Ø6cm | 44 | H=4m Spec | $3,800.00 | H=4m Spec | $3,200.00 | H=4m Spec | $3,200.00 |
| Washingtonia Washingtonia robusta |
H=2m, Tronco Ø15cm | 136 | H=2m Spec | $1,800.00 | H=2m Spec | $1,700.00 | H=2m Spec | $1,700.00 |
La Palma Chit GD es la variable de mayor impacto en el presupuesto total. Representa 1,848 piezas y su precio unitario varía de $450.89 (ZdR, H=1.5m) a $3,465 (ZdR, H=3m) — un rango de 7.7× sobre la misma especie. Ningún proveedor cotizó la talla especificada de 4m. Esta discrepancia por sí sola genera una diferencia de hasta $5.57 millones en el presupuesto de paisajismo.
| Concepto | Plantee × Nativa | Zona de Riego | Nikté-Ha |
|---|---|---|---|
| Poceta y relleno por planta | Incluido en P.U. | No incluido | No especificado |
| Mano de obra | Incluido | Incluido | Incluido |
| Flete | Incluido | No especificado | Incluido ($141K) |
| Diseño de jardinería | No incluido | No incluido | Incluido |
| Tierra fértil y sustrato | No incluido | Cotizado aparte ($5.08M) | No incluido |
| Riego / irrigación | No incluido | No incluido | No incluido |
| Garantía de planta | Condicionada a riego | Incluye reposición por manejo | Condicionada a riego |
| IVA | Sin IVA | IVA solo en M.O. | IVA + ISR parcial |
¿El proyecto requiere Palma Chit GD a la talla especificada en plano (H=4m), o se acepta una estrategia de crecimiento en vivero — adquiriendo palmas a menor talla e invirtiendo en su desarrollo durante los 6 meses previos a la instalación de octubre? Esta decisión define el rango de inversión entre $5.5M y $11.7M solo en paisajismo.
La Palma Chit GD (1,848 piezas) es la variable que define el rango de inversión. Presentamos tres escenarios para aislar su impacto y permitir una decisión estratégica sobre la talla de adquisición.
Adquisición de Palma Chit GD a la talla máxima cotizada por cada proveedor (H=2.5-4m). Instalación directa. Mayor impacto visual inmediato pero menor tasa de supervivencia post-trasplante en ejemplares maduros.
Adquisición de Palma Chit GD a H=1.5m. Crecimiento en vivero durante 6 meses (mayo-octubre). Mayor tasa de supervivencia, menor costo unitario, aclimatación al suelo local. Puede no alcanzar 4m para octubre.
924 piezas a talla mayor + 924 a talla menor. Equilibrio entre impacto visual inmediato y economía. Diversificación de riesgo: si las grandes no adaptan, las pequeñas compensan.
| Concepto | Plantee × Nativa | Zona de Riego | Nikté-Ha |
|---|---|---|---|
| Chit GD — talla cotizada | H=4m | Op1: H=3m | H=2.5/3m |
| Chit GD — P.U. | $1,850.00 | $3,465.00 | $590.00 |
| Chit GD — subtotal (1,848 pzas) | $3,418,800 | $6,403,320 | $1,090,320 |
| Total paisajismo cotizado | $10,034,108 | $11,673,483 | $5,459,686 |
| Incluye poceta/relleno | Sí | No | No especificado |
| Incluye IVA | Sin IVA | IVA solo en M.O. | IVA + ISR parcial |
| Incluye flete | Sí | No especificado | Sí ($141K) |
| Incluye diseño | No | No | Sí |
| Plazo de ejecución | 45 días hábiles | 2.5 meses | 6 meses |
| Anticipo requerido | 60% | 100% plantas, 30% M.O. | 30% |
Los totales no son directamente comparables. Plantee incluye poceta y relleno por planta en su precio unitario — un costo que ZdR y Nikté-Ha no incluyen. Si se estima la poceta a $15-20/planta × 76,799 plantas, el costo oculto es de $1.15-1.54M adicionales para ZdR y Nikté-Ha. Asimismo, ZdR no especifica flete, lo cual puede representar un costo adicional significativo para 76,799 plantas.
| Concepto | Plantee × Nativa | Zona de Riego | Nikté-Ha |
|---|---|---|---|
| Chit GD — P.U. a H=1.5m | No cotizado Est. ~$450 | $450.89 | No cotizado Est. ~$145 |
| Chit GD — subtotal estimado | ~$831,600 | $833,245 | ~$267,960 |
| Ahorro vs. Escenario A | -$2,587,200 | -$5,655,536 | -$822,360 |
| Total paisajismo estimado | ~$7,446,908 | $6,017,947 | ~$4,637,326 |
Solo Zona de Riego cotizó explícitamente la opción de Chit GD a H=1.5m (Op2). Los estimados para Plantee y Nikté-Ha se basan en precios de mercado regional para Thrinax radiata a esa talla y deberían confirmarse con cada proveedor.
| Concepto | Plantee × Nativa | Zona de Riego | Nikté-Ha |
|---|---|---|---|
| 924 Chit GD grandes | 924 × $1,850 = $1,709,400 | 924 × $3,465 = $3,201,660 | 924 × $590 = $545,160 |
| 924 Chit GD pequeñas (H=1.5m) | 924 × ~$450 = ~$415,800 | 924 × $451 = $416,622 | 924 × ~$145 = ~$133,980 |
| Subtotal Chit GD mixto | ~$2,125,200 | $3,618,282 | ~$679,140 |
| Ahorro vs. Escenario A | -$1,293,600 | -$2,785,038 | -$411,180 |
| Total paisajismo estimado | ~$8,740,508 | ~$8,888,445 | ~$5,048,506 |
La estrategia 50/50 ofrece un balance entre impacto visual inmediato (palmas grandes en puntos focales como glorieta y pórtico) y economía (palmas en crecimiento en zonas de densidad). Además, diversifica el riesgo biológico: si las palmas grandes tienen dificultad de adaptación post-trasplante, las pequeñas — ya aclimatadas en vivero — compensan las pérdidas.
| Proveedor | Escenario A (grandes) | Escenario B (pequeñas) | Escenario C (mixto) |
|---|---|---|---|
| Plantee × Nativa | $10,034,108 | ~$7,446,908 | ~$8,740,508 |
| Zona de Riego | $11,673,483 | $6,017,947 | ~$8,888,445 |
| Nikté-Ha | $5,459,686 | ~$4,637,326 | ~$5,048,506 |
| Rango total | $5.46M — $11.67M | $4.64M — $7.45M | $5.05M — $8.89M |
¿Cuáles son los puntos focales del acceso donde el impacto visual inmediato es prioritario (glorieta, pórtico)? Esto permite diseñar un Escenario C optimizado: palmas grandes solo en puntos focales, crecimiento en vivero para el resto.
Solo Zona de Riego cotizó tierra y mulch. Plantee y Nikté-Ha no incluyeron este concepto, lo cual significa que el costo de sustrato debe sumarse a cualquiera de sus propuestas de paisajismo.
| Concepto | Volumen | P.U. | Total (con IVA) |
|---|---|---|---|
| Tierra fértil | 3,728.94 m³ | $878.50/m³ | $3,797,350 |
| Mulch (procesado con BC 1800XL, 60 días) | 1,598.12 m³ | $800.00/m³ | $1,280,000 |
| Total tierra + mulch | 5,327.06 m³ | $5,077,350 |
La especificación de Maat Handasa indica 1,713 m³ de sustrato total con mezcla 70% tierra fértil / 30% mulch. Sin embargo, ZdR cotizó 5,327 m³ — un volumen significativamente mayor que probablemente incluye el relleno individual por poceta de cada planta, concepto que no está explícito en los planos ejecutivos.
Peninsular recomienda evaluar una mezcla alternativa de sustrato más alineada con las condiciones del suelo peninsular y con menor costo:
| Componente | Proporción | Fuente | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Tierra fértil | 40% | Compra comercial | Base nutritiva y retención de humedad |
| Hojarasca | 50% | Biomasa del desmonte de Country Lakes | Materia orgánica local, costo marginal cercano a cero si se procesa del clearing del desarrollo |
| Mulch procesado | 10% | Procesamiento on-site o compra | Cobertura superficial, retención de humedad, control de maleza |
Usando el volumen base de ZdR (5,327 m³) como referencia:
| Escenario | Tierra | Mulch | Hojarasca | Total estimado |
|---|---|---|---|---|
| Mezcla original (70/30) | 3,729 m³ $3,797,350 |
1,598 m³ $1,280,000 |
— | $5,077,350 |
| Mezcla alternativa (40/10/50) | 2,131 m³ ~$2,172,000 |
533 m³ ~$426,400 |
2,664 m³ ~$0* |
~$2,598,400 |
| Ahorro estimado | ~$2,478,950 |
* La hojarasca se obtiene del desmonte activo del desarrollo Country Lakes (660 ha en desarrollo). El costo se limita a recolección y procesamiento básico, estimado en $50-80/m³ vs. $878/m³ de tierra comercial.
Country Lakes está desmontando cientos de hectáreas de vegetación nativa. Esa biomasa actualmente se desecha o se acumula sin uso. Procesarla como hojarasca y mulch en sitio convierte un costo de disposición en un insumo productivo. Un equipo de trituración (tipo BC 1800XL) puede procesar la biomasa del desmonte en mulch utilizable, eliminando la necesidad de compra comercial. Este modelo ya fue propuesto por Peninsular a Boma en noviembre 2025.
1. ¿Qué volumen de biomasa se está generando actualmente en el desmonte? ¿Se está procesando o desechando?
2. ¿Existe un plan de manejo de residuos vegetales para el desarrollo?
3. ¿La mezcla de sustrato está bloqueada por la especificación de Maat Handasa, o hay flexibilidad para ajustarla con validación técnica?
Dos de los tres proveedores ofrecen servicios de vivero además del paisajismo. La decisión de vivero es estratégica: impacta directamente el costo del paisajismo (Escenario B depende de tener vivero), la calidad de la planta instalada y la continuidad operativa para fases futuras.
| Concepto | Plantee | Nikté-Ha Op1 Vivero en obra |
Nikté-Ha Op2 Vivero en sus instalaciones |
|---|---|---|---|
| Inversión inicial | — | $837,078 | $208,054 |
| Infraestructura | — | $418,886 | $105,131 |
| Herramientas y equipo | — | $49,222 | — |
| Insumos de producción | — | $298,325 | $83,217 |
| Insumos de mantenimiento (anual) | — | $70,645 | $19,706 |
| Costo mensual | $35,000 | $87,000 | $38,000 6 meses $76,000 después |
| Costo a 6 meses (mayo-octubre) | $210,000 | $522,000 | $228,000 |
| Costo total primer año (inversión + 6 meses) | $210,000 | $1,359,078 | $436,054 |
| Ubicación | No especificado | En el desarrollo (on-site) | En instalaciones de Nikté-Ha |
| Personal incluido | Dirección técnica | Ing. agrónomo + 3 jardineros + asesoría + personal operativo | Ing. agrónomo + insumos |
| Riego del vivero | No especificado | Incluido (sistema completo) | Incluido (proporcional) |
| Capacidad de producción | ~76,000 plantas (rescate + propagación) | Completa (infraestructura propia) | Proporcional (instalaciones compartidas) |
Plantee es el más económico ($210K/6 meses) pero no incluye inversión en infraestructura — lo cual significa que no queda activo permanente en el desarrollo. Nikté-Ha Op1 es el más caro ($1.36M primer año) pero instala infraestructura completa de vivero on-site que se convierte en activo de Boma para fases futuras. Nikté-Ha Op2 es un punto medio: menor inversión, pero las plantas crecen fuera del desarrollo y requieren transporte posterior.
Si Boma planea usar vivero para múltiples fases (no solo Fase 1), la inversión en infraestructura on-site se amortiza. Para un desarrollo de 1,100 hectáreas con múltiples etapas, un vivero on-site es un activo estratégico, no un gasto.
1. ¿Existe actualmente un vivero operando en Country Lakes? ¿Con qué infraestructura?
2. ¿Cuántas fases de paisajismo están proyectadas después de Fase 1?
3. ¿El contrato actual con Concordia incluye infraestructura de vivero que se pueda reutilizar?
Las tres propuestas cubren el suministro de plantas y mano de obra de instalación. Sin embargo, existen componentes críticos que ningún proveedor incluyó y que representan costos e inversiones adicionales sin los cuales el paisajismo no puede ejecutarse o mantenerse.
Las tres propuestas condicionan su garantía de planta a que el cliente proporcione riego adecuado. Sin embargo, ninguna incluye diseño, suministro ni instalación de riego. Esto significa que sin un sistema de irrigación operativo antes de la plantación, toda la inversión en vegetación está en riesgo.
¿Quién está a cargo del diseño e instalación de riego para el acceso de Country Lakes? ¿Existe un proyecto de irrigación? ¿Hay un proveedor asignado? Si no, este tema debe resolverse antes de adjudicar el paisajismo. Instalar plantas sin riego es quemar dinero.
La poceta (excavación del hoyo de plantación) y el relleno con sustrato mejorado es un costo por pieza que varía según especie y talla. Plantee lo incluye en su precio unitario — ZdR y Nikté-Ha no. Si estimamos un costo de $15-20 por planta para estrato medio-bajo y $80-120 por árbol para estrato alto:
| Estrato | Piezas | Costo estimado/pieza | Total estimado |
|---|---|---|---|
| Medio-bajo | 76,599 | $15 — $20 | $1,149,000 — $1,532,000 |
| Alto (arbolado) | 200 | $80 — $120 | $16,000 — $24,000 |
| Total poceta + relleno | 76,799 | $1,165,000 — $1,556,000 |
Este costo debe sumarse a las propuestas de ZdR y Nikté-Ha para una comparación justa con Plantee.
¿Quién mantiene el paisajismo instalado después de que el contratista entrega? Las opciones de vivero incluyen mantenimiento de plantas en crecimiento, pero no del paisajismo ya instalado en el acceso. Este concepto debe definirse como contrato separado o extensión del vivero.
El desarrollo está en fase activa de desmonte. La biomasa generada tiene dos destinos posibles: desecho (costo) o procesamiento (insumo). Como se detalla en §04, esta biomasa puede convertirse en hojarasca y mulch para el sustrato, pero requiere un plan de recolección, acopio y procesamiento que actualmente no está definido.
Maat Handasa elaboró los planos ejecutivos con paleta vegetal y densidades. Solo Nikté-Ha incluye diseño de jardinería en su propuesta. Si se adjudica a Plantee o ZdR, ¿quién realiza el diseño de detalle para la distribución exacta de especies en campo?
Los componentes no incluidos en ninguna propuesta representan un rango estimado de $1.2M — $1.6M adicionales solo en poceta/relleno, más la inversión en irrigación (aún por cuantificar) y el mantenimiento post-instalación. Estos costos son inevitables independientemente del proveedor seleccionado y deben incorporarse al presupuesto total del proyecto.
Tras normalizar las tres propuestas, integrar los costos no cotizados y evaluar las variables estratégicas, Peninsular presenta la siguiente recomendación:
El análisis revela que la decisión de paisajismo no puede tomarse de forma aislada. Paisajismo, vivero, sustrato e irrigación son eslabones de una misma cadena — fragmentarlos entre múltiples proveedores genera:
| Modelo fragmentado | Modelo integrado |
|---|---|
| 3-4 contratos independientes con cronogramas desalineados | Un proveedor ejecutor con coordinación centralizada |
| Garantías condicionadas a servicios de otro proveedor (riego) | Garantía integral: quien instala la planta controla el riego y el sustrato |
| Disputas sobre mortalidad ("no tenía riego", "el sustrato no era correcto") | Responsabilidad clara sobre supervivencia de planta |
| Costo de coordinación recae en Boma | Costo de coordinación incluido en el modelo |
| Vivero desconectado del paisajismo — plantas crecen sin certeza de destino | Vivero como pipeline directo: lo que crece es lo que se instala |
| Componente | Recomendación | Observaciones |
|---|---|---|
| Paisajismo | Escenario B o C — Chit GD a talla menor o mixto, con crecimiento en vivero on-site | Proveedor a definir con Boma tras resolución de las preguntas pendientes |
| Vivero | Operación on-site en el desarrollo | Activo permanente para fases futuras. Inversión inicial se amortiza a partir de Fase 2 |
| Sustrato | Mezcla alternativa 40/10/50 (tierra/mulch/hojarasca) | Requiere validación técnica con Maat Handasa. Ahorro estimado: ~$2.5M |
| Irrigación | Diseño e instalación previo a plantación | Pendiente de definir proveedor y presupuesto. Requisito previo al paisajismo |
| Coordinación | Peninsular como capa de coordinación estratégica ambiental | Supervisión de ejecución, alineación entre proveedores, control de calidad, reporteo a Boma |
Para avanzar hacia la adjudicación, Peninsular recomienda una sesión de trabajo con el equipo interno de Boma para resolver las siguientes definiciones:
| # | Definición pendiente | Impacto |
|---|---|---|
| 1 | Talla de Palma Chit GD aceptable | Define el rango de inversión ($4.6M — $11.7M en paisajismo) |
| 2 | Plan de irrigación para acceso | Requisito previo a cualquier plantación. Sin riego, no hay garantía |
| 3 | Flexibilidad en mezcla de sustrato | Ahorro potencial de ~$2.5M si se acepta mezcla alternativa |
| 4 | Estado del vivero actual y contrato Concordia | Define si hay infraestructura reutilizable o se parte de cero |
| 5 | Destino de biomasa de desmonte | Convierte costo de disposición en insumo productivo |
| 6 | Alcance de fases futuras de paisajismo | Justifica (o no) inversión en vivero on-site permanente |
Las tres empresas evaluadas son capaces de ejecutar el paisajismo de Fase 1. La diferencia entre un resultado exitoso y uno costoso no está en el proveedor seleccionado — está en las decisiones que rodean la ejecución: talla de planta, mezcla de sustrato, infraestructura de vivero e irrigación. Este benchmark existe para que esas decisiones se tomen con visibilidad completa, no con base en totales incomparables.
